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¿Quién compra oficinas en Venezuela a precios de gallina flaca?

miércoles 07 de noviembre de 2018, 15:01h
Por Juan Carlos Zapata @periodistajcz.- ¿Hay una oportunidad en el mercado inmobiliario? Lo dice el Fondo de Valores Inmobiliario. Los precios de oficinas que llegaron a tocar picos de 10.000 dólares el metro cuadrado, hoy apenas alcanzan los 1.000 dólares. ¿Quién se atreve?
Juan Cabral, Director Ejecutivo de CONAPRI y Martín Fernández, Gerente General de TIR Inmobiliarios / Foto: Fondo de Valores
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Juan Cabral, Director Ejecutivo de CONAPRI y Martín Fernández, Gerente General de TIR Inmobiliarios / Foto: Fondo de Valores

El Fondo de Valores Inmobiliario ha presentado ante Conapri un documento en el que detalla la evolución del mercado de oficinas desde 1983 hasta hoy. Un hoy deprimido, tanto en demanda como en precios. De hecho, señala que estos se ubican en promedio en los 1.000 dólares por metro cuadrado. ¿Y cuánto llegaron en el pasado? Hay que ver el comportamiento por ciclos. Y es que “1983 marcó el fin del primer boom petrolero venezolano teniendo como consecuencia una caída en los precios de las oficinas AAA que se desplomaron de 7.000 dólares el metro cuadrado a 1.000 dólares el metro cuadrado en 1994. En tan solo 10 años los precios cayeron 85%, situación que se agravó cuando la crisis bancaria dejó al descubierto un importante inventario de oficinas y locales comerciales en manos de una banca que se había convertido en promotora y constructora. En los años 90, ocurrieron casos de venta de oficinas a precios significativamente bajos, por ejemplo, en la Torre Parque Cristal de Los Palos Grandes, (lo mejor de Caracas para ese entonces) se llegaron a vender a 500 dólares por metro cuadrado”.

Destaca el informe que “en el caso de los centros comerciales ocurrió algo similar. El visionario Salomón Cohen y sus hijos revolucionaron el mercado de los centros comerciales, con una apuesta atrevida con el proyecto Sambil Caracas, cuya filosofía giraba alrededor de locales para el alquiler, en vez de la venta, que se convirtieron en un éxito.

Pero luego con el gobierno de Rafael Caldera, que arranca en 1994 y termina en 1999, se produce la recuperación. La apertura petrolera hizo el milagro. También la Agenda Venezuela, aquella promocionada por el ministro de Cordiplan, Teodoro Petkoff, recientemente fallecido. Ese escenario lo aprovechó el Fondo de Valores Inmobiliario, comprando oficinas a precios bajos para alquilarlas a transnacionales o empresas de servicios. El mercado se levantaba.

Destaca el informe que “en el caso de los centros comerciales ocurrió algo similar. El visionario Salomón Cohen y sus hijos revolucionaron el mercado de los centros comerciales, con una apuesta atrevida con el proyecto Sambil Caracas, cuya filosofía giraba alrededor de locales para el alquiler, en vez de la venta, que se convirtieron en un éxito. Esto atrajo a otros promotores al mercado de centros comerciales y a muchos comerciantes deseosos de alquilar, de todo tipo de marcas (especialmente extranjeras), tales como: Zara, MNG, entre otras”. ¿Quién no recuerda la novedad de lo que fue el Sambil? Lo que trajo en cuanto a vitrina de consumo. Y ejemplo empresarial. El Sambil Caracas fue el primero de muchos que construyeron los Cohen por toda Venezuela.

Una burbuja en el mercado

Entonces llegó el segundo boom petrolero. Ya son los tiempos de Hugo Chávez. Ese boom, según el análisis, “hizo que los precios de las oficinas tipo AAA recuperaran su valor a un promedio de 2.500 dólares el metro cuadrado y en el caso de los locales comerciales a 5.000 dólares el metro cuadrado, experimentándose un crecimiento del 400% para 2004”.

Pero el alza no se quedó allí. Tocó picos de 10.000 dólares el metro cuadrado. En esta evolución entraron en juego otros factores. Ello creó una burbuja. Porque el mercado no tenía profundidad. Las operaciones de compra y venta cayeron. Y los precios subían. Y además, se seguía construyendo, a toda máquina. El Fondo lo explica así:

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“Los desajustes macroeconómicos de la década subsiguiente, en especial el control de cambio, generó una alta liquidez en moneda nacional que buscaba resguardarse en inmuebles, especialmente en oficinas y centros comerciales. Por otra parte, se tenía una economía de puerto basada generalmente en la importación, haciendo que pasaran de 13.000 millones de dólares en 1.999 a 65.000 millones de dólares en 2012, reflejándose en las tiendas abarrotadas con productos importados, trayendo todo tipo de distorsiones en los precios en el sector inmobiliario. Toda esta situación produjo que las oficinas AAA empezaron a cotizarse en 5.000 dólares el metro cuadrado y, en ocasiones, hasta precios de 7.000 dólares el metro cuadrado y en el caso de locales comerciales, se llegaron a realizar transacciones por 10.000 dólares el metro cuadrado”.

Apunta el documento que “La gran diferencia con respecto al anterior boom petrolero, fue que las transacciones cayeron. Había precios altos pero poca profundidad, se trata de una burbuja. En los años 90 y principios de la década de 2000, se tranzaron 40.000 metros cuadrados al año. Para establecer una comparación con aquello, en este 2017 pasado se vendieron 7.000 metros cuadrados de oficinas”.

Mucha construcción en la escena

Agrega el Fondo que “La otra gran distorsión que trajo el desajuste macroeconómico ha sido la híper construcción. Hoy existen en Chacao y Las Mercedes 390.000 metros cuadrados de oficinas terminadas o en proceso de finalización, y si a esto le sumamos otros sectores del Area Metropolitana de Caracas se llega a 500.000 metros cuadrados . Esto sin incluir la Torre Este de Parque Central que está desocupada. Dichos 7.000 metros cuadrados de ventas anuales, difícilmente podrán absorber este inventario en el corto y mediano plazo. Se construyó como si se estuviera en una economía en crecimiento de 350.000 millones de dólares de PIB, siendo hoy tal vez de 120.000 millones de dólares”.

Entonces aquí viene el pronóstico. “El FVI proyecta que los precios de las oficinas y de locales comerciales AAA, estarán muy cerca de 1.000 dólares el metro cuadrado por algunos años”. Tal vez caigan más, apuntan otras fuentes a KonZapata. Porque no se vislumbra un horizonte de recuperación económica. Eso sí, el escenario representa una oportunidad. A la que ha apostado el Fondo de Valores. Así, el documento entregado a Conapri señala que “la caída de los precios es una calamidad para muchos, pero sin duda también una oportunidad para quien tenga el deseo de invertir”.